Mehrfamilienhaus in Karlsruhe verkaufen

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses sind einige Unterlagen erforderlich, die für die Bewertung relevant sind und in der Regel von allen ernsthaften Kaufinteressenten angefragt werden.

• Aktueller Grundbuchauszug

• Grundrisse

• Mietverträge

• Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre

• Ausstattungszustand der Wohnungen / Gewerbeflächen

• Durchgeführte Renovierungsmaßnahmen

• Vertragsübersicht (ggf. Verwaltung, Hausmeister etc.)

• Energieausweis (Denkmalgeschützte Objekte benötigen keinen Energieausweis)

• Versicherungsnachweise

Wieviel Käufer bereit sind für Ihr Mehrfamilienhaus in Karlsruhe zu bezahlen, hängt von vielen Faktoren ab. In 2024 sind als preisbildende Faktoren die veränderte Zinslage und das erhöhte Kostenrisiko für energetische Modernisierungen zu berücksichtigen. Der Faktor, also das vielfache der Jahresnettokaltmiete ist im Vergleich zu den Vorjahren (günstigere Zinspanne) deutlich gesunken. Der Objektzustand und der Energiebedarf werden wichtiger. Standortfaktoren bleiben nach wie vor sehr wichtig, werden aber durch klimatische Aspekte und Finanzierungskonditionen ergänzt.

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es drei Verfahren: das Sachwert-, das Vergleichswert- sowie das Ertragswertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie zum Stichtag.

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bei diesem Verfahren zur Wertermittlung wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den offiziellen Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt und anschließend mit der Bruttogeschossfläche der Immobilie multipliziert. Diversen Anpassungen wie zum Beispiel Sonderausstattungen für Einbauten, Gartenanlagen oder Schwimmbäder werden zusätzlich berücksichtigt. Auch sog. “Wertmindernde Faktoren” wie zum Beispiel Lärm einer Autobahn in der Nähe etc. werden berücksichtigt. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt der Sachwert des Gebäudes den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da oft das Angebot am Immobilienmarkt deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden.

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilie vermietet wird oder bereits vermietet ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte.

Die Wertermittlungsmethode des Vergleichswertverfahrens ist insbesondere für die Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen geeignet. Voraussetzung jedoch ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten in vergleichbarer Lage wie z. B. im gleichen Stadtteil, Nachbargebäude etc. vorhanden sind. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Verkaufspreisen abweichen.

Die zuverlässigste Methode um den Marktwert einer bestimmten Immobilie zu bewerten ist durch den Vergleich des Sach- und Vergleichswertverfahrens zu erzielen. Dieses Verfahren beruht auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit den jüngsten Immobilienverkäufen im Umfeld sowie den konkurrierenden Angeboten auf dem Immobilienmarkt von ähnlichen Immobilien.

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss gut geplant, organisiert und durchgeführt werden. Dem eigentlichen Verkauf gehen eine Standort- und Marktanalyse, sowie eine detaillierte Preiseinschätzung voraus. Wir versuchen, den Verkauf Ihres Mietshauses so zügig wie möglich zu gestalten. In der Regel dauert eine Vermarktung eines Mehrfamilienhauses zwischen 3 und 6 Monaten. Oft auch kürzer, je nach Immobilie.

Eins vorweg: Für Ihre Mieter ändert sich zunächst überhaupt nichts, denn Mieterschutz wird in Deutschland großgeschrieben.

Kauf bricht nicht Miete

Dieser bekannte Grundsatz ist ebenfalls gesetzlich festgeschrieben. Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Dieses wird also nicht beendet, sondern bleibt bestehen. Dasselbe gilt auch für den Inhalt des Mietvertrages: Ohne Zustimmung des Mieters dürfen daran keine Änderungen vorgenommen werden.

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Dieser Text auf dieser Seite stellt keine rechtliche und/oder steuerrechtliche Beratung dar und dient lediglich einer ersten Information. Die Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater wird dringend angeraten, sofern Sie konkrete Fragen zu den hier genannten Themen haben. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalts.