Immobilien Ratgeber
Diese Übersicht ist als kleine Hilfe für Ihre Immobiliensuche zu verstehen. Dieser Immobilien-Ratgeber soll Ihnen die Möglichkeit bieten, sich mit Fachbegriffen aus der Immobilienbranche schnell und einfach vertraut zu machen – übersichtlich gegliedert.
Dieser Text auf dieser Seite stellt keine rechtliche und/oder steuerrechtliche Beratung dar und dient lediglich einer ersten Information. Die Beratung durch einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater wird dringend angeraten, sofern Sie konkrete Fragen zu den hier genannten Themen haben. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalts.
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Abgeschlossenheit beschreibt die bauliche Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb einer nach WEG geteilten Immobilie. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn Decke, Boden und Wände das Sondereigentum eindeutig von den Gemeinschaftseinrichtungen trennbar und ein eigener abschließbarer Zugang besteht. Auch eine Küche sowie Sanitäranlagen sind für die Anerkennung als abgeschlossene Wohneinheit notwendig. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung, um den Status als Sondereigentum zu erlangen und das Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen.
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Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. IV WEG ist eine Bauzeichnung, welche die Aufteilung, Größe und Lage der Wohneinheiten einer Immobilie mit mehreren Eigentümern darstellt. Er grenzt die einzelnen Wohneinheiten voneinander ab und bildet die Basis für die Definition der Eigentumsrechte in Bezug auf das Objekt. Als Bestandteil der Teilungserklärung wird der Aufteilungsplan beim Grundbuchamt hinterlegt.
Die Bauzeichnungen folgen dabei bestimmten Vorgaben. So muss das Gebäude im Maßstab 1:100 dargestellt werden. Alle Wohneinheiten sowie die dazugehörigen Stellflächen und Kellerräume werden im Aufteilungsplan unter einer jeweils eigenen Ziffer aufgeführt, nummeriert und farblich gekennzeichnet, um eine einfache Zuordnung zu gewährleisten.
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Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist keine Eintragung mehr ohne Zustimmung des Käufers möglich. Die Auflassungsvormerkung dient somit dem Schutz des Käufers einer Immobilie, schützt aber auch die Interessen der finanzierenden Bank, welche oft erst Darlehen gewährt, wenn der Eintrag im Grundbuch vorgenommen ist.
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Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke in einer definierten Richtwertzone.
Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte einer Lage, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde oder Stadt für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden.
Der Bodenrichtwert wird jeweils für ein möglichst homogenes Gebiet innerhalb einer Gemeinde ausgewiesen und kann innerhalb einer Gemeinde jedoch auch stark variieren. Bei außergewöhnliche Merkmalen des Grundstücks wie z. B. Fernblick, besonderer Schnitt, Übergröße, Hanglagen etc. muss dies durch einen Zu- oder ggf. Abschlag berücksichtigt werden. Weicht das Maß der möglichen baulichen Nutzung von den Festlegungen des Bodenrichtwerts ab muss dies ebenfalls gesondert berücksichtigt werden.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich der Bebaubarkeit eines Grundstücks können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden.
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Der Bau eines Gebäudes muss in Deutschland von der jeweiligen, zuständigen Behörde genehmigt werden. Um eine Baugenehmigung zu erhalten muss daher einen Antrag beim Bauamt eingereicht werden. Die Behörde gleicht die gemachten Angaben zum Vorhaben dann mit den geltenden Vorschriften ab und erteilt die Genehmigung für das konkrete Vorhaben.
Das Genehmigungsverfahren wird von den Bundesländern organisiert, sodass sich die Abläufe abhängig vom Vorhaben und Standort unterscheiden. Bindende Fristen gibt es für die Behörden nicht, sodass Genehmigungsverfahren auch ein Jahr und länger dauern können.
Beanstandet die Behörde den Antrag, muss der Bebauungsplan der Immobilie so verändert werden, dass das Vorhaben den Vorgaben entspricht. Das Verfahren verlängert sich dann bis zur erneuten Prüfung. Bauherren sollten daher ausreichend Zeit einplanen, um ihr Projekt erfolgreich auf den Weg zu bringen.
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Jede Stadt oder Gemeinde legt im Bebauungsplan fest, welche Flächen wie bebaut werden dürfen. Die Planung findet unter Einbeziehung der Öffentlichkeit und der betroffenen Anwohner statt.
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Der Besitzübergang beschreibt den wirtschaftlichen Übergang einer Immobilie vom Verkäufer an den Käufer und regelt den genauen Termin, zu welchem das Nutzungsrecht an der Immobilie auf den Käufer übergeht. Mit dem Besitzübergang erfüllt der Verkäufer einen Teil seines Verpflichtungsgeschäftes, daher wird als Zeitpunkt meist die Zahlung oder Sicherstellung des Kaufpreises festgelegt. Bei vermieteten Immobilien stehen dem Käufer ab Besitzübergang die Rechte zu (z.B. Mieteinnahmen) und er hat die Pflichten zu übernehmen (z.B. Hausgeldzahlungen, Grundsteuer, Versicherungen etc.).
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Am 05. Juni 2020 hat der Bundesrat dem Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zugestimmt und ist seit dem 23. Dezember 2020 als neue Provisionsteilung für die Vermittlung von Kaufobjekten als bundesweite, gesetzliche Regelung in Kraft. Nun gilt: Wer den Makler beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
Das neue Gesetz schafft nun eine einheitliche Regelung, nach der der Verkäufer einer Immobilie mindestens die Hälfte der anfallenden Maklercourtage zu tragen hat. Dieses Änderung soll vor allem private Käufer durch eine Senkung der Kaufnebenkosten entlasten, um eine höhere Eigenkapitalquote in die Finanzierung der Immobilie mit einbringen zu können.
Die wichtigsten Regelungen für Sie im Überblick:
Wer einen Immobilienmakler für den Verkauf oder Kauf beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
Die gesetzliche Regelungen gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn diese an Privatpersonen verkauft werden.
Maklerverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Mündliche erteilte Makleraufträge sind unwirksam.
Ist der Makler als Interessenvertreter aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für Verkäufer als auch Käufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind unwirksam bzw. nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.
Das bedeutet: Wer einen Immobilienmakler für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten. Diese betragen in Baden-Württemberg für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % inkl. der gültigen, gesetzlichen Mehrwertsteuer.
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Durch die Nutzung der Immobilie fallen laufende Kosten an, die als Betriebskosten oder Nebenkosten zusammengefasst werden. Zu den üblichen Betriebskosten gehören Wasser, Heizung, Abfallentsorgung, Gebäudereinigung, Grundsteuer, Flurreinigung, Gartenpflege und andere Kosten, die eventuell in den gemeinschaftlich genutzten Teilen der Immobilie anfallen.
Betriebskosten sind umlagefähig und werden vom Vermieter auf die Mieter umgelegt. Durch Verwaltung und Instandhaltung entstehende Kosten sind allerdings nicht-umlagefähig und müssen durch den Vermieter selbst beglichen werden.
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Courtage auch Provision genannt, erhält ein Immobilienmakler wenn er eine Immobilie erfolgreich an einen Interessenten nachgewiesen oder ermittelt hat. Die Höhe der Maklercourtage ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Siehe auch Bestellerprinzip.
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Die wichtigste Form des Dinglichen Rechts ist das Eigentumsrecht – zum Beispiel das Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück. Der Immobilieneigentümer entscheidet völlig frei über die Nutzung seines Eigentums und kann die Immobilie selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder unbewohnt lassen.
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Eigenbedarf bezeichnet einen der wichtigsten Kündigungsgründe in einem Mietverhältnis. Eigenbedarf kann angemeldet werden, wenn der Eigentümer oder z.B. Kinder und Stiefkinder, Eltern, Enkelkinder die Immobilie selbst bewohnen wollen:
Vermieter müssen ihren Eigenbedarf nachvollziehbar begründen und an einem konkreten Sachverhalt deutlich machen. Zudem muss der Bedarf dauerhafter Natur sein – die gelegentliche Nutzung als Zweitwohnung ist für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend.
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Hat eine Immobilie mehrere Wohneinheiten, bilden die Eigentümer eine Wohneigentümergemeinschaft, welche einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung abhält. Zuständig für die Durchführung ist der Immobilienverwalter. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ für alle Entscheidungen, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums betreffen. Sie entscheidet über anstehende Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, Umbauten, Nutzungsvereinbarungen und die Hausordnung.
Zusätzlich beschließt die Eigentümerversammlung den sogenannten Wirtschaftsplan, welcher die anfallenden Unterhaltskosten aufschlüsselt und das zu zahlende Hausgeld jedes Eigentümers festlegt. Mit einer jährlichen Abrechnung wird die Einhaltung des Wirtschaftsplans überprüft und auf der entsprechenden Versammlung gegebenenfalls angepasst.
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Bei der Immobilienfinanzierung nutzen die meisten angehenden Eigentümer ein Immobiliendarlehen. Ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent ist üblich und bei vielen Banken obligatorisch.
Das Immobiliendarlehen ist eine besondere Form des Kredits. Im Austausch für die Darlehenssumme wird im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, aus der sich ein Pfandrecht für die Bank ableitet. Kommt der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Immobilie gepfändet und zwangsversteigert werden. In der Regel beträgt die Laufzeit der Immobilienfinanzierung 10 oder 15 Jahren. Für die Restsumme ist dann eine Anschlussfinanzierung oder Ablöse notwendig.
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Die Verwaltung des Grundbuchs ist in Deutschland die Aufgabe des Grundbuchamts. Für Einträge und Änderungen am Grundbuch fallen Gebühren an, die beim Kauf einer Immobilie zu den Kaufnebenkosten gehören.
Das Grundbuch ist das zentrale Verzeichnis und besteht aus den Grundbuchblättern für jedes einzelne Grundstück in Deutschland. Das Grundbuch gibt sowohl Auskunft über den Eigentümer des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie als auch über mögliche Belastungen in Form von Grundschuld oder Hypotheken. Auch ein bestehendes Nießbrauch-, Wohn- oder Wegerecht wird im Grundbuch mit einem Eintrag vermerkt.
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgeteilt:
Abteilung I benennt die Eigentumsverhältnisse
Abteilung II beschreibt die vorhandenen Lasten – zum Beispiel ein Wohnrecht oder Wegerecht
Abteilung III beinhaltet Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken.
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Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie in Karlsruhe oder haben bereits ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft, dann sollten Sie die nicht unerhebliche Grunderwerbsteuer bereits frühzeitig in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen. Die Grunderwerbsteuer zählt in Deutschland zu den Kaufnebenkosten, die neben dem Kaufpreis für das Objekt zusätzlich anfallen. In der Regel handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um den größten Posten der Nebenkosten des Immobilienkaufs.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird bei Kauf von Immobilien fällig. Dies bedeutet, kaufen Sie also eine Immobilie, ganz gleich welcher Art (Haus, Wohnung oder ein Grundstück), müssen Sie die Grunderwerbsteuer einmalig an das Finanzamt entrichten. Als gesetzliche Grundlage dient das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grundlage für die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ist der notarielle Kaufvertrag.
Beim Immobilienkauf übernimmt in der Regel der Käufer die Kaufnebenkosten. Die einzige Ausnahme ist dabei die Maklercourtage, die zwischen Käufer und Verkäufer gemäß gesetzlicher Regelung aufgeteilt wird. Die Grunderwerbsteuer wird also vom Käufer der Immobilie getragen. Eine entsprechende Vereinbarung, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist, wird in der Regel im notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen. Die Grunderwerbsteuer entrichten Sie als Steuerpflichtiger unmittelbar nach Aufforderung an das Finanzamt. Ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer kann der Eigentumserwerb nicht vollzogen werden.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach erfolgter Beurkundung des notariellen Kaufvertrages schickt Ihr Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt wiederum sendet Ihnen als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erfolgt in der Regel innerhalb von vier Wochen. Wurde die Grunderwerbsteuer von Ihnen vollständig beglichen, stellt das zuständige Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Notar legt dem Grundbuchamt diese vor, damit die Eigentumsübertragung der Immobilie erfolgen kann. Bitte beachten Sie jedoch, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer alleine nicht ausreicht, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen. Hierfür sind weitere Voraussetzungen in der Regel notwendig, wie zum Beispiel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung als Sicherheit für Sie als Käufer, eine evtl. Lastenfreistellung der Immobilie sowie die Zahlung des vollständigen Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet das zuständige Finanzamt anhand des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises und dem Grunderwerbsteuersatz. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich festgelegt und variiert von Bundesland zu Bundesland, denn die Bundesländer können den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. In Baden-Württemberg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5 %.
Die Formel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist dabei ganz einfach: Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Kaufpreis € 300.000 x 5 % = € 15.000
Wann muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Grunderwerbsteuergesetz legt fest, bei welchem Vorgang Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Bei einer Schenkung zum Beispiel fällt für den Beschenkten keine Grunderwerbsteuer an, stattdessen wird eine Erbschaftssteuer fällig. Genauso verhält es sich, wenn Sie eine Immobilie erben. Bei der Erbschaft wird je nach Freibetrag ebenfalls eine Erbschaftssteuer fällig, von der Grunderwerbsteuer sind Sie jedoch befreit. Bei Verkauf oder Kaufen einer Immobilie von oder an einen Verwandten ersten Grades, also Eltern, Kinder, Enkel oder Großeltern, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig.
Tipps zur Grunderwerbsteuer!
Die Grunderwerbsteuer wird lediglich auf die festen Bestandteile des Gebäudes erhoben. Bewegliche, mitverkaufte Gegenstände wie Küchen mit Elektrogeräten, Möbel, Einrichtungsgegenstände werden nicht mit der Grunderwerbsteuer besteuert und können im Kaufvertrag separat aufgelistet werden.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es noch eine Besonderheit. Die anteilige Instandhaltungsrücklage. Bei Eigentumswohnungen ist es so, dass Sie den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage übernehmen. Die Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient dazu, Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum bezahlen zu können. Weisen Sie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat aus, können Sie dadurch ebenfalls Grunderwerbsteuer sparen, da dieser Betrag nicht besteuert wird.
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Die Grundsteuer muss in Deutschland von jedem Grundstückseigentümer an die jeweilige Kommune bezahlt werden und macht in deren Haushalten oft einen Löwenanteil aus. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Die Höhe der Grundsteuer liegt durch den variablen Hebesatz in der Hand der Kommunen.
Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts werden die Grundstückswerte ab 2025 neu ermittelt und alle sieben Jahre aktualisiert.
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Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen für Kauf, Modernisierung oder Renovierung fungiert. Bei Aufnahme des Darlehens wird die Grundschuld für den Hypothekar im Grundbuch eingetragen. Damit darf der Kreditgeber die Immobilie verpfänden, wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt.
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Der Gutachterausschuss sammelt, dokumentiert und veröffentlicht Daten zu Kaufpreisen auf Basis der abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen in den jeweiligen Städten oder Gemeinden. Der Ausschuss soll in jedem Stadt- und Landkreis für größere Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und setzt sich aus ehrenamtlichen Gutachtern und Behördenmitarbeitern zusammen. Der Immobilienmarktbericht wird einmal jährlich veröffentlicht.
Hier finden Sie den aktuellen Immobilienmarktbericht der Stadt Karlsruhe.
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Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, um die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten für die gemeinschaftlichen Teile der Immobilie zu begleichen.
Das Hausgeld wird auf Basis des Wirtschaftsplans festgelegt, der jedes Jahr von der Eigentümergemeinschaft verabschiedet wird. Die voraussichtlichen Gesamtkosten werden dann auf alle Eigentümer umgelegt. Die Höhe des individuellen Anteils ergibt sich aus der Größe des Miteigentumsanteils. Der Verteilungsschlüssel ist in der Teilungserklärung definiert.
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Die Hypothek ist eine Form des Grundpfandrechts, die an eine konkrete Forderung geknüpft ist und mit der Tilgung der Schuld geringer wird. Für die Immobilienfinanzierung setzen die meisten Banken heute dagegen auf die Grundschuld. Sie gilt, bis die Schuld vollständig beglichen ist. So hat der Kreditgeber bis zur letzten Rate das Recht, die Immobilie bei einem Zahlungsausfall vollständig zu pfänden und zwangsversteigern zu lassen.
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Die Eigentümergemeinschaft innerhalb eines Mehrfamilienhauses teilen sich die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und die Reparatur des Gemeinschaftseigentums. Dazu bilden sie als Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage, welche die anfallenden Kosten für geplante und unvorhergesehene Reparaturen deckt.
Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des monatlichen Hausgelds jedes Eigentümers, dessen Höhe im jährlichen Wirtschaftsplan festgelegt wird. Sie wird ausschließlich für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verwendet – für die Instandhaltung der Wohnungen bleiben die Sondereigentümer selbst verantwortlich.
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Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es drei Verfahren: das Sachwert-, das Vergleichswert- sowie das Ertragswertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie zum Stichtag.
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bei diesem Verfahren zur Wertermittlung wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den offiziellen Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt und anschließend mit der Bruttogeschossfläche der Immobilie multipliziert. Diversen Anpassungen wie zum Beispiel Sonderausstattungen für Einbauten, Gartenanlagen oder Schwimmbäder werden zusätzlich berücksichtigt. Auch sog. “Wertmindernde Faktoren” wie zum Beispiel Lärm einer Autobahn in der Nähe etc. werden berücksichtigt. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt der Sachwert des Gebäudes den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da oft das Angebot am Immobilienmarkt deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden.
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilie vermietet wird oder bereits vermietet ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte.
Die Wertermittlungsmethode des Vergleichswertverfahrens ist insbesondere für die Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen geeignet. Voraussetzung jedoch ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten in vergleichbarer Lage wie z. B. im gleichen Stadtteil, Nachbargebäude etc. vorhanden sind. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Verkaufspreisen abweichen.
Die zuverlässigste Methode um den Marktwert einer bestimmten Immobilie zu bewerten ist durch den Vergleich des Sach- und Vergleichswertverfahrens zu erzielen. Dieses Verfahren beruht auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit den jüngsten Immobilienverkäufen im Umfeld sowie den konkurrierenden Angeboten auf dem Immobilienmarkt von ähnlichen Immobilien.
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Die Kaltmiete ist der Mietzins für die Nutzung einer Immobilie und wird zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Mieter vereinbart. Die Kaltmiete enthält keine Betriebskosten. Vermieter werden in der Gestaltung der Miethöhe durch verschiedene rechtliche Vorgaben eingeschränkt
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Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis verschiedene Kaufnebenkosten an, die je nach Region bis zu 12 Prozent der fälligen Gesamtsumme ausmachen. Zu diesen Posten gehören:
Immobilienmakler: je 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. (Teilung zwischen Käufer und Verkäufer)
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 %
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 – 6,5 % ( Baden-Württemberg 5 %)
Immobilienkäufer müssen die Nebenkosten in der Regel aus Eigenmitteln stemmen, weil sie nicht über die Immobilie besichert werden können.
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Das Katasteramt ( auch Liegenschaftsamt genannt) ist eine amtliche Behörde und für die Vermessungen zur Lagebestimmung von Grundstücksgrenzen und Gebäuden zuständig und führt ein Register über alle Liegenschaften der jeweiligen Region. Sie werden auf der Liegenschaftskarte dargestellt.
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Siehe Courtage
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Der Marktwert einer Immobilie (auch Verkehrswert genannt) bezeichnet den Preis, den sie auf einem freien Markt erzielen kann. Im Immobilienrecht wird der Marktwert als Verkehrswert eindeutig in §194 des Baugesetzbuchs so definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
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Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Vermieter von einem Mieter bei Vertragsabschluss einfordern kann, um sicherzustellen, dass dieser die Wohnung in einem ordentlichen Zustand hinterlassen und seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss stets auf einem Mietkautionskonto verzinst angelegt werden. Eine Alternative zum Mietkautionskonto ist ein Sparbuch im Namen des Mieters, welches anschließend an den Vermieter verpfändet wird.
Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn der Mieter seinen aus dem Mietverhältnis erwachsenen Verpflichtungen nicht nachkommt.
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Der Notar ist vor allem für die Beurkundung von Rechtsgeschäften und Tatsachenfeststellungen zuständig ist. Der Notarberuf ist in Deutschland streng reguliert und kann nur von dafür bestellten Personen ausgeübt werden.
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien spielt der Notar eine wesentliche Rolle. Er ist bei der Vertragsschließung anwesend und überwacht die Abwicklung der Transaktion.
Die notarielle Beurkundung ist die schriftliche Beglaubigung einer Willenserklärung zwischen Vertragsparteien durch einen Notar und zum Beispiel beim Immobilienkauf notwendig. Durch die notarielle Beurkundung bestätigt der Notar die Rechtmäßigkeit der Vereinbarungen und versichert die Identität und den Willensinhalt beider Parteien.
Die notarielle Beurkundung ist eine regulierte Leistung, deren Kosten in der Gebührenordnung für Notare definiert sind und sich nach dem Wert des Gegenstands der Beurkundung richtet.
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Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache, in diesem Fall an einer Immobilie. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu nutzen und von ihr Gebrauch zu machen, als wäre er ihr Eigentümer. Er kann darin wohnen, sie vermieten oder anderweitig nutzen. Der Nießbrauch kann entweder auf bestimmte Zeit oder auf Lebenszeit vereinbart werden. Die Nutzungsrechte des Nießbrauchers können in einem Vertrag genau festgelegt werden und werden im Grundbuch eingetragen.
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Die Sanierung bezeichnet die Wiederherstellung eines Gebäudes mit dem Ziel des Werterhaltung der Bausubstanz. Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören zum Beispiel folgende Sanierungen wie zum Beispiel eine Dachreparatur oder die Fassadensanierung.
Sie unterscheidet sich damit von Modernisierungsmaßnahmen, welche den Gebrauchswert der Wohnung steigern sollen und unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden können. Die energetische Sanierung umfasst Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und gehört damit zu den Modernisierungsmaßnahmen, die über die Modernisierungsumlage auf die Mieter umgelegt werden kann.
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Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Zum Sondereigentum gehören unter anderem alle Räume der Eigentumswohnungen, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge in den Wohnungen, Innentüren, nicht tragende Innenwände und sanitäre Installationen.
Das Sondereigentum untersteht der freien Verfügung des Eigentümers.
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Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Der Eigentümer eines Grundstücks kann ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufteilen, so dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.
Des Weiteren wird geregelt, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen bzw. als Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Es können darüber hinaus Sondernutzungsrechte z. B. an Gartenflächen bestimmten Einheiten zugewiesen und eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Dabei muss vor Bildung der Grundbuchblätter der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§ 7 WEG) und die Abgeschlossenheit bestätigt werden.
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Das Vorkaufsrecht im Immobiliensektor, ist ein Recht, das einer bestimmten Person das Recht einräumt, eine Immobilie oder ein Grundstück unter bestimmten Bedingungen vor anderen Interessenten zu kaufen. Dieses Recht wird in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist relevant, sobald ein Immobilienverkauf geplant ist.
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Die Eigentümer der Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus bilden zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Grundlage der Gemeinschaft bildet die Teilungserklärung, welche die einzelnen Wohneinheiten voneinander abgrenzt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum definiert.
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter definieren, der für organisatorische, kaufmännische und technische Aufgaben rund um die Immobilie verantwortlich ist und der Gemeinschaft mit der Aufstellung des Wirtschaftsplans einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben verschafft. Die Rolle des Verwalters wird in der Regel von einer professionellen Hausverwaltung übernommen, aber auch ein Mitglied der WEG kann als Verwalter eingesetzt werden.
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Bei Immobiliendarlehen wird eine Grundschuld im jeweiligen Grundbuch eingetragen. Damit erhält der Kreditgeber das Grundpfandrecht und kann eine Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das zum Einsatz kommt, wenn ein Schuldner sein Darlehen nicht mehr bedienen kann und zahlungsunfähig ist.